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商業地產井噴入市 銷售或有壓力但看好長期
佛山36傢主流開發商論道商業地產熱
論壇發言嘉賓
廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文
保利華南營銷部總經理李曉波
佛山市南海萬達廣場有限公司副總經理崔金兆
綠地集團廣東房地產事業部佛山城市公司總經理助理、營銷總監李宏
佛山市南海區高技術產業投資有限公司董事副總經理王芳
佛山市源海發展有限公司招商開發部總經理周凱軍
佛山市百恒盛投資有限公司副總經理嚴銳軍
佛山市中南恒展房地產有限公司總經理羅華嶽
高富地產副總經理張濤濤
星星華園國際營銷總監柯志斌
佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩
"地拍出去瞭，其中商業比重這麼多，以後建成瞭誰來消費？"上周四，在南方都市報舉行的一場商業地產開發運營研討會上，有業內人士提出對於佛山大量商業紛紛上馬的未來市場運營方面的隱憂。
被稱為佛山商業地產"史上最大開發與供應量"的2013年，城市化發展以及產業轉型升級、總部經濟區相繼崛起，佛山的商業中心、寫字樓暴增。住宅市場"黃金十年"之後，是不是到瞭商業地產的"黃金期"？
通過這場由保利、萬達、綠地等36傢佛山主流商業地產開發商負責人齊參與的論壇，與會者對於佛山商業地產目前的發展現狀、投資前景和整體走勢，有瞭更為貼近市場一線的解讀，並引發瞭對業態創新、差異化發展的思考。
商業地產"黃金十年"來臨？
"過去的黃金十年是屬於住宅市場的，未來的十年是不是商業地產的黃金期？"這是趙卓文在論壇上提出的一個問題。
不管未來是不是"黃金期"，目前佛山的商業地產已以"開弓沒有回頭箭"的勢頭，掀起前所未有的熱潮。
據南都記者統計，今年佛山多個新商業項目入市。包括佛山新城的保利中心、招商依雲國際、星耀101，千燈湖金融高新區的華南國際金融中心、萬科金色領域、創越時代文化創意園、SG商務綜合體，以及季華路沿線的禪城綠地中心、佛山市電力科技產業中心等項目，將在今年內陸續入市或者亮相。據不完全統計，年內新開售或將推出的新商業項目至少有10個。除新項目外，在售的南海萬達廣場今年將推出全新寫字樓，大瀝廣佛路的廣佛智城、華創商業廣場，季華路上的佛山萬科廣場、南桂路地鐵站上蓋的南海萬科廣場等，將有新貨不斷入市。
從未來市場的發展來看，商業用地的供應量還會將商業地產這支"射出去的箭"送得更遠。相關數據顯示，廣州2013年供地計劃中，十區內的商業用地面積已經超過住宅。而佛山目前商業用地已占據20%比例。
"未來政府還有大量的商業土地供應，而消費者手握大量的資金準備投資商業地產。"對於未來幾年是不是商業地產的黃金期，趙卓文的回答是肯定的。但他亦指出，在整體環境下，單一商業地產項目在競爭加劇的市場環境中，未來所面臨的壓力與機會都非常大。
商業比重這麼大，以後誰來消費？
"目前商業比重這麼大，以後誰來消費？廣州到處都是人，是消費力，但佛山呢？"在星星華園國際營銷總監柯志斌的眼中，一方面是商業地產在本地強大消費力支撐下"不愁賣"，另一方面，政府、商業地產開發者不得不思考未來商業中心的消費群體，能否撐起龐大體量的商業。
從政府的角度來看，佛山需要城市化發展，因此需要地標性的商業中心、五星級酒店、超甲級寫字樓。同時，在佛山產業轉型升級需要之下，三舊改造將原有的舊村居、舊廠房紛紛推到，取而代之的是一個個企業總部經濟大樓、產業園區。
而從消費者的調度來說，佛山的商業環境，至少是購物環境，的確需要提升瞭。正如同高富地產副總經理張濤濤以消費者的角度感嘆，"以前都習慣去廣州消費，因為佛山很多區域的商業不能滿足需求，衣服都沒有新款。"
趙卓文也對此指出，"商業地產的市場，如果你不能輻射別人，那麼就隻能被別人輻射。"
在論壇上，與會嘉賓一致認為，佛山的商業總量絕對值其實並不算過剩，但存在部分區域過度集中的情況。無論是商業中心還是寫字樓，佛山都有強大的消費力作為支撐，但是市場如何培養、消費習慣如何挖掘，是在商業供應大增的現狀下，政府和開發者都應該思考和做出行動的。
采寫：南都記者 路漫漫
觀點碰撞
A
為何商業地產占比走高？政府是主要"推手"
[現狀]
佛山商業地產占比已升至20%
一份來自於易居和國土局的數據顯示，廣州今年計劃推出138塊經營性用地，其中80宗為商業用地，遠超住宅58宗的規模。同時，如果是按照十區內的供地面積來看，商業占地397萬平方米的規模，已經超過住宅占地約286萬平方米的規模。
佛山的商業用地占比也呈現走高之勢。來自廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文所提供的一份數據顯示，近年珠三角的土地供應結構也將會發生顯著的變化，從以前是住宅占九成比例，到商業開始增量。目前，佛山的商業類用地的比重已經占據20%左右，特別是2012年和2013年增速明顯。
[觀點]
餘額代償二胎年息借貸增貸轉貸 王芳：以前南海沒地標，申請國傢級旅遊城市沒獲批
對於開發商來說，經營商業地產要比住宅項目難度更大。首先商業的價格是倒掛的。例如千燈湖區域的寫字樓單價約為1.2萬-1.3萬元，但住宅要高於這一水平，達到1.3萬-1.5萬元/平方米。而且商業地產投資回報率還比較低。
但是對於一個城市，都要經歷這樣一個過程。首先要推動城市化的建設，倒過來才能吸引人才來南海以及佛山。舉個例子，以前南海曾申請國傢級旅遊城市，但沒有獲批，南海沒有中軸線，沒有標志性地標，"哪裡是到瞭南海"。後來，南海開挖千燈湖、建商業、引入星級酒店。當時媒體報道"未來千燈湖周邊將有五星級酒店，和單價超6000元的住宅"，這在當時看起來很不可能。但現在看來，千燈湖片區的城市化發展和商業的前瞻性規劃、建設是成功的。
趙卓文：三舊改造未來仍舊是重點
商業地產與三舊改造的關系十分密切。三舊改造未來仍舊是重點，因為這是"新型城鎮化"的推進，以及綜合經濟未來這幾年持續保增長等背景，不得不做出的選擇。
房地產在去年整個行業的投資額超過7萬億，對經濟的拉動十分顯著。同時，核心區域土地的稀缺性超出瞭預期，通過三舊改造增加瞭土地供應量。這也是間接影響到商業地產加速發展的因素之一。
柯志斌：佛山消化力目前相對不足
目前佛山商業井噴的這種現狀，政府也就是市政規劃是非常主要的"推手"，很多地塊在拍出來的時候就已經規定瞭商業比重。但我們需要思考的是，按照一紙規劃而導致目前商業比重這麼多，以後誰來消費？我們和廣州的情況不一樣，廣州有足夠龐大的消費力，廣州到處都是人，但佛山消費力目前還是相對不夠的。
采寫：南都記者 路漫漫
商業地產供過於求？目前銷售或會有些慘烈
[現狀]
今年商業地產開工量"驚人"
寫字樓是今年商業地產的供應主力。據記者7月最新統計，僅在禪桂中心區、佛山新城和大瀝，在售、將售的寫字樓項目至少有15個。
來自於中介公司的數據，也反映出今年佛山寫字樓的"井噴"狀態。據佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩介紹，2011年佛山寫字樓新增26萬平方米，2102年開工量驚人，達到85萬平方米。但2011年和2012年的消化量卻回到2008年以前，僅為5萬-6萬平方米。然而，更"驚人"的數據正是2013年。2013年禪城區的總規劃面積達到166萬平方米，且大部分項目到瞭整體開工階段，桂城為152萬平方米，其中租售約占各半的比例。整體供應放量明顯。
[觀點]
李曉波："我們賣得不錯，但離預期差一點"
今年寫字樓供應一下子增多，銷售沒有預期火爆，大傢感覺有點悲觀。從保利中心的推售來看，雖然我們也賣得不錯，但離預期還是要差一點。但不會因此就覺得失望。
佛山是中小企業最多、最密集的城市，註冊的中小企業有40萬傢之多，是產業轉型升級的重要龍頭區域，以每傢需求100平方米的寫字樓來算，就是4000萬平方米，寫字樓市場需求潛力巨大。
總的來說，佛山寫字樓市場正處在市場培育階段，需求較大，短時間內的供應量確實表現為激增，競爭激烈，而銷售上表現不溫不火，但長期看，寫字樓的需求是存在的，為此消化是有保證的。
崔金兆：佛山有強大的GDP支持
佛山的寫字樓成交量處在低位，但佛山有強大的GDP支持，企業都需要轉型謀求新發展，這些都是寫字樓市場的發展機遇。目前寫字樓大批上市，在銷售方面暫時可能會經歷一些比較艱難甚至是"慘烈"的境遇，但長期是看好的。舉個例子，南寧去年寫字樓銷售量7萬平方米，不到7億元，但今年萬達半年寫字樓就賣瞭32億元。
寫字樓市場的投資要引導。廣州和深圳之前寫字樓的價格也存在"倒掛"的情況，短期內出現瞭大批供應，且價格低於住宅。但是現在情況已經不一樣，深圳寫字樓是租售兩旺，價格也是高於住宅的。因此，寫字樓市場需要的是"大傢如何一起把蛋糕做大"，同時以合理的價格入市。
李宏：環球國際爛尾後佛山寫字樓一度停頓
佛山的寫字樓市場曾出現過一個"斷層"。當年環球國際項目爛尾之後，佛山的寫字樓市場也隨之出現停頓。因此，整個寫字樓市場出現一定滯後。目前，我們承載的是"佛山寫字樓斷層之後"的市場。但這方面的需求是有的，佛山按照甲級定位建造的寫字樓項目，未來都會有比較好的發展。
采寫：南都記者 路漫漫
關於地產項目分佈不均
南海商業地產過多，作為消費者我都"眼花"瞭
現狀 三水高明商業項目甚少
在此次論壇上，不少發展商也對目前佛山商業地產分佈不均衡的問題闡述瞭自己的看法。有的發展商認為，像三水這樣的商業地產"後發"區域，可以進駐更多的商業地產項目，而有的發展商對此態度謹慎，認為這些地區商業地產承接力仍然有限。
"一條桂瀾路上，差不多有10個商業項目。"對於佛山禪桂中心城區商業地產分佈過於密集，不少與會發展商代表都"深有感觸"。而在三水、高明甚至是順德的大良、容桂，商業地產或有較大商業體量的綜合體項目，總體數量大為下降。特別在三水、高明兩區，新興商業項目隻有個別幾個。
觀點 佛山商業不多，主要是分佈的問題
張濤濤表示，在佛山五區，商業地產開發的格局很分割，水平很參差不齊。沒有像下圍棋一樣，連起來。南海"眼"太多瞭，作為消費者我都"眼花瞭"。但是五區的另一個地方，比如三水，隻有一個三水廣場，市民買東西並不方便。"我認為如果從全市來看，佛山的商業不多，主要是分佈的問題。"
李曉波則認為在三水、高明這種商業地產的後發區域，做商業也有偶然性，政府主導的意味比較濃。三水、高明區在找開發商做商業，開發商也要把各項條件放在一起計算。畢竟在三水、高明這些地方，人口基數、人均財富對發展商做商業是有壓力的。
王芳認為，有開發潛力的地方成本優勢明顯。"現在中心城區土地成本高昂，發展商還是要去尋找有開發潛力的、未來規劃比較可期的片區。比如我們科創中心所在的三山，就是個比較好的選擇，三山片區商業地塊樓面地價隻有1000多元，與廣州南站一橋之隔。空間可觀、成本低廉。"
關於項目運營
"連未來的運營都說不清，那就是忽悠投資者"
現狀 有特色的商業地產項目相對匱乏
在佛山，商業地產項目開發量激增的另一面，是很多項目在定位和業態上"重復"的幾率很高，同質化也成為業界公認的佛山商業地產頑疾。
在趙卓文看來，在五區大部分區域，有特色的商業地產項目相對匱乏，大型購物中心、星級酒店等業態，仍是商業地產項目慣用的"套路"。
觀點 工業地做商業，對行業不公平
"我不太主張工業用地用於商業的開發，不然公平何在。其次，政府不應該參與到地產項目的開發，這也是不公平的。對於租地發展商業，個人也不太贊同，如果是租賃回來的用地，他們會用心投入嗎？"嚴銳軍表示，在佛山開發商業地產，還是應該遵循這個城市原有的商業基礎，承載原有的人文特征。不一定要照搬北上廣深的發展模式，佛山GDP構成是以第二產業為主，在商業地產開發時，必須考慮到本地的特色。
商業地產的本質，就如一個母親懷孕，之前就要做好檢查。應該結合土地的情況，街區周邊的商業情況。在之前要很清晰地談到未來的運營體系。如果在營銷過程中，連未來的運營都說不清的時候，那就是忽悠投資者。對於綜合性商用物業，尤其是寫字樓這種特殊功能，要考慮"用傢"使用的對接。
關於投資回報率
"若商業地產5-10年沒有增值空間，我建議你放棄"
現狀 鮮有寫字樓租金超100元/平方米
在佛山，商業地產投資回報率，一直是投資者較為關心的問題。隨著商業地產土地成本變高，導致商業地產價位不斷拔高，其投資回報率一直不理想，而業界則認為投資者更應該關註中遠期轉賣收益。據記者調查，以寫字樓為例，目前佛山高檔寫字樓租金普遍為80-100元/平方米，鮮少有超過100元/平方米，比起廣州而言有較大的落差。而寫字樓的售價則從原先10000元/平方米左右，攀升至近20000元/平方米，收益率有所下降。
觀點 第三產業偏少導致回報率不高
劉世恩認為，佛山現在寫字樓雖然很多，但租金回報率低，其出租率比較高，但租金普遍在80元/平方米左右。租金並沒有好的表現，主要是因為佛山的第三產業比重偏少。
"如果這一個商鋪5-10年沒有增值空間，我建議你放棄。"崔金兆認為，對於商用物業投資來說，更看重的是應該增值的空間。"商業投資關鍵不在於你買進，而是在於你賣出。"萬達的商業之所以受追捧，是因為雖然是高價"進"，但能夠以更高價"出"。
關於"錢荒"
雖然鬧"錢荒"，但商業地產不愁錢花
現狀 近期各地頻鬧"錢荒"
在佛山，"錢荒"給房地產企業帶來的階段性影響莫過於一些樓盤反映，從6月底起，商品房放貸周期變長、審批難度加大，順德有樓盤的首套房貸款利率從原先9.5折左右的優惠調高至基準利率。
觀點"錢荒"隻是階段性
李曉波覺得現在是銀行在鬧"錢荒"，但民間不缺錢，民間的錢還是放在一個"池子"裡，不會跑掉，而房地產企業，包括我們保利、中海等企業上半年業績都不錯，現金也是比較充裕的，房地產企業的資金面也比較好。
錢荒主要還是政府希望讓銀行信貸發放更加健康，是一個必經的過渡階段，讓銀行信貸更加合理一些。當然這會在一定程度上給投資者帶來一些恐慌性的情緒，但我覺得還是短暫的、階段性的。
采寫：南都記者 周曉南
[精彩語錄]
"目前佛山商業井噴的這種現狀，政府也就是市政規劃是非常主要的'推手'，很多地塊在拍出來的時候就已經規定瞭商業比重。但我們需要思考的是，按照一紙規劃而導致目前商業比重這麼多，以後誰來消費？"
---星星華園國際營銷總監柯志斌
商業地產的本質，就如一個母親懷孕，之前就要做好檢查。應該結合土地的情況，街區周邊的商業情況。在之前要很清晰地談到未來的運營體系。如果在營銷過程中，連未來的運營都說不清的時候，那就是忽悠投資者。
---佛山市百恒盛投資有限公司副總經理嚴銳軍
攝影：南都記者
路漫漫 周曉南
南都制圖：劉寅杉
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/08203362377.shtml
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