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沈陽限購松綁或引連鎖反應 30多個城市蓄勢待發

  事實上,限購政策從2013年年底開始,就已經動搖,由於中央層面沒有再發出明確的延續限購的政策信號,不少承受經濟壓力的地方政府已經在打擦邊球。業內人士分析,沈陽的"嘗試"如果沒有受到中央的幹預,有可能引發全國"限購松綁"的連鎖反應。

  調整背後

  限購松綁

  克爾瑞信息集團沈陽機構首席分析師宛南表示,政策開發帶來的交易激增可能性不大。主要利好的客戶還是改善型和外地購房客群。另外一撥投資性需求或可部分回歸,但是就目前整體環境和信貸政策的制約,這部分所占比例難有大幅提高。

  限購之初,沈陽也隻限二環以內,內容主要為:沈陽市人口密集、房價過高的二環區域內,暫時實行居民傢庭限購住房套數政策。

  "實際上買二套房三套房也都順利實施,表面上的政策都有,但是操作的時候都是政策從寬,彈性很大。"上述業內人士表示,政府、開發商和購房者在限購的問題上保有相當的默契。

  6月10日下午,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在其新浪V認證微博上稱,從中介內部獲取的消息,即日起,沈陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。

  更為緊迫的是,自進入2014年以來,沈陽土地成交市場一直比較慘淡,政府推地意願高,但開發商拿地意願低,推出土地頻頻流拍。僅5月份即有13塊土地流標,其中7塊為居住用地。與此同時,居住用地價格有瞭走低趨勢,5月成交土地中溢價率最高的僅為3.97%,大部分是以出讓底價成交。

  但沈陽一位房地產業內人士表示,"限購是否取消,包括從開始實施的限購,對於沈陽人來說,本身就不算個事兒。"

  同時,進入2014年以來,沈陽商品房供求無論同比環比數據均呈大幅下滑趨勢,如2014年3月成交面積102萬平方米,雖然環比提高瞭57.7%,但同比數據為-43.15%。

  "沈陽房地產總體低迷的情況下,渾南新區更是政府最大的心病。"上述開發商表示,渾南新區的現狀令眾多投資渾南的開發商心灰意冷。

  數據顯示,沈陽市土地收入自2009年起一直保持高速增長勢頭,從2009年的318億元,一度飆升至2011年的614億元,隨後有所回落,2013年為532億元。2014年截至5月份,僅實現土地收入120億元。

  繼2010年新國十條特別是2011年1月國八條之後,除重慶、拉薩之外,全國4個直轄市、5個計劃單列市、26個省會城市,被迫限購。同時,佛山、珠海、三亞、蘇州、無錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺州、舟山等地級市亦實行限購。

  "進入2014年,沈陽的房地產狀況非常低迷。開發商信心逐漸喪失,不少開發商已經在做撤出沈陽的打算。"一傢中國地產前20強企業沈陽公司老總表示,近期沈陽市政府多次召集開發商開會,研究如何提振沈陽房地產市場的問題。

  楊紅旭認為,部分城市政策力度偏弱,比如成都原來隻限市中心六區,貴陽隻限一環內,長沙隻限新房,衢州允許本地傢庭擁有三套房。

  來自易居克爾瑞的數據顯示,截至2014年5月末,沈陽商品住宅存量2665萬平方米,去化周期約32個月(18個月是警戒線),其中尚未計入可預估的待開發量。

  "限購取消政策現已收回,但即便不收回,試圖通過限購松綁來提振市場,政府未免過於天真。"一位業內人士分析,這種松綁的方法在目前環境下的作用微乎其微,需要多個政策疊加才能真正撬動市場。

  "沈陽現在還是土地財政,開發商沒信心未來財政如何運轉?"上述開發商表示,雖然政府一直在鼓勁,但開發商更相信市場,因為房貸二胎轉貸貸款全省皆可處理市場是無情的。

  "關於二套、三套房如何處理,其實已經形成瞭一套完整的產業鏈。"某樓盤銷售經理介紹,目前售樓員已經並不單一指望售樓賺取提成,更多的是從幫助購房者做首套房手續提取傭金,"售樓員甚至把可以幫忙處理首套房證明來當做銷售的賣點之一,通過中介與銀行等實現溝通。"該經理表示。

  據其介紹,在4月份的一次會議上,一位市領導公佈瞭幾個內部數字,數字表明,2014年前幾個月,房地產對稅收的貢獻力下滑嚴重,政府希望通過與開發商以及媒體之間的默契配合,激活房地產市場。

內容來自sina新聞

  而自2013年年初國五條細則出臺及年底的"沈八條"落地之後,沈陽限購范圍由原來的二環內擴至整個城市,沈陽開始瞭"全城限購"。

  6月10日晚沈陽市住建系統一位官員證實沈陽並未全面取消限購,隻是調整。沈陽市正在調整限購政策,具體內容是針對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民傢庭,即對本市戶籍傢庭擁有2套及以上住房在二環內可以購買多套房屋,但銀行不提供任何貸款,需要一次性付款,不給予任何形式貸款。6月11日,沈陽市房管局官方回應,並未接到通知取消限購,"還按照原來的限購方案執行"。

  6月10日起,網傳沈陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。一天之後,沈陽市政府相關部門回應稱,沈陽市並未實施所謂的全面取消限購政策,但並沒有說明在限購政策方面是否做瞭微調。

  據介紹,2013年,沈陽承辦第十二屆全民運動會(下稱"十二運"),此前數年,渾南地區將借十二運利好取得快速發展。而沈陽市行政中心也已落地渾南並建設完成。眾多開發商看好政府南遷的有利時機,大量投資渾南。

  而今,十二運開完,政府南遷沒有明確時間表,房地產調控也沒有放松跡象,導致渾南新區大量空置,人氣不旺,去庫存化緩慢。

  《中國經營報》記者瞭解到,沈陽的"限購松綁"風波背後是各方意圖激活沈陽房地產市場、土地交易市場的"陽謀"。此前,沈陽的購房者就已經能突破限購,購得二套、三套房,而房地產對當地的稅收貢獻率也長期保持穩定。

  數據顯示,在2014年前5個月,渾南新區商品房成交同比分別為-45.6%、-40.42%、-73.77%、-30.68%、-28.09%。

  或現連鎖反應

  據介紹,"從寬"的具體做法,就是到房產交易查詢窗口,自己填個表聲明是首套自住房即可,工作人員也並不真正去重新核查。而在政府方面,從來沒有明文規定隻填個表不核查,出瞭問題則為房產局工作人員工作失職。



  "隻放松限購,不放松貸款對於沈陽市場來說,幾乎沒什麼意義。"宛南表示。

  "沈陽的商品房存量在此之前並沒有受到如此大的關註,但現在,不僅去庫存化周期為22個月有被媒體坐實的趨勢,更為嚴重的是還有機構公佈瞭去化周期為32個月的不利消息。"上述業內人士表示,本來隱性的東西,非被搬出來變成瞭顯性,沈陽未來將更加被動,這個市場的一舉一動都要被更多媒體所關註。

  據介紹,自2011年以後,4年來沈陽市的限購政策一直在延續執行,但沈陽人的購房實際上並未因"限購"而受到明顯抑制。

  更為重要的事,沈陽的"限購松綁"可能引發連鎖效應。從2013年年底開始,對於房地產的調整進入新的階段,限購模式沒有得到進一步的強化,近期,多位住建部人士也表示:除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市,有可能全面松綁限購政策。住建部總經濟師馮俊日前公開回應:"每個地方根據自己情況進行。目前地方並未公開取消限購。"

  而在最近兩三個月已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長沙、無錫等諸多城市,或明或暗地放松瞭房地產調控,其中有部分城市已經開始暗自"松綁"。

  與此同時,多個城市打出的"限購松綁"擦邊球並未被有關部門叫停或制止,此次重要二線城市沈陽的"限購松綁"釋放的信號意義或許更強。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/09472776127.shtml

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