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  而事實上,業內人士認為,一個商業地產項目的風險和收益往往都集中在經營環節上,商業地產經營管理環節的技術要求比開發環節的要高很多。

 &屏東潮州土地貸款emsp;深國投商置的業態組合較單一的情況同樣值得註意。鄧國堅告訴時代周報記者:"這一模式是有它的獨特性,但仍然模式單一,並非是一個模式就能打遍全國或者打遍全球。"

  "從深國投商置本身的角度來看是沒有辦法不上市的,因為現在做商業地產最缺乏的就是金融的支撐,金融的支撐對於商業地產長期的發展起到決定性的 作用,很多商業地產就是敗在資金鏈上,估計他們就是想通過赴港上市這樣的舉措來實現資金的平衡而上市融資是一個非常好的選擇。"連城商業地產集團總裁鄧國 堅表示。

  業內人士認為,這也許在一定程度上反映瞭深國投商業地產在發展的過程中求"量"的同時不註重"質"。鄧國堅表示,"這已經不是今天出現的瞭,是由來已久的問題。99%的商業地產企業都是量上去瞭,質不行。"

  而在上市沖動之餘,深國投商置卻屢遭消費者投訴,糾紛不斷。"西廣場停車場明明很空,可每次都不讓停車,車都是隻出不進!保安還理直氣壯地叫讓我們投訴去吧!"一位林姓的女士怒氣沖沖地向記者投訴蘇州印象城停車場的管理混亂。

  2010年,深國投商置收購深圳格瑞企業管理咨詢有限公司,正式轉型為集商業地產項目開發建設、經營管理於一體的商業地產商,並宣告以深國投廣場、印象城和新一城為核心的SCP新品牌體系正式確立。

  日前,有媒體披露深國投商用置業有限公司(以下簡稱"深國投商置")計劃在香港首次公開募股,融資規模約10億美元,最早可能於第四季度上市,並已指定中國國際金融有限公司和摩根大通負責本次發行工作。

  除瞭多次出現的客戶投訴之外,租戶糾紛事件也不少。

  林女士向記者說:"蘇州印象城的停車問題和保安問題是孿生的,這不是第一次,也肯定不會是最後一次。但投訴也沒有任何作用。"

  10年前,深國投商置的成立僅僅隻是為沃爾瑪商量身定做購物廣場,以配合後者的在華擴張。

  此外,深國投商置開發項目的投資周期長,投資回報率低等也是其發展的瓶頸。據瞭解,深國投商置目前持有項目中,除南海項目和2個深圳項目的投資回報率超過6%外,大量項目回報率在2%左右,低於銀行貸款利率,其回報率尚不夠資金成本。

  深國投商置正是蘇州印象城的開發商。除去消費者投訴不斷,深國投商置還屢屢與租戶發生糾紛事件。此外,深國投商置開發項目的投資周期長,投資回報率低等也是深國投商置不得不面對的現實。

  "這些負面事件對於深國投商置赴港上市肯定是有影響的,發展過快,增長過房貸試算猛,勢必會蘿卜快瞭不洗泥,但沒必要誇大其詞;另一方面,品控很重要, 不能因為速度而影響質量,我想投訴事件也給深國投商置敲瞭警鐘,會讓他們有所反思。"復旦大學房地產研究中心地產運營研究所商業地產專委會副秘書長夏強表示。

  投訴糾紛事件層出不窮

深國投商置赴港上市現隱憂 事件層出不窮

  深國投商置所開發的印象城、新一城等一系列的購物廣場多次出現客戶投訴租戶糾紛等事件。

  從整合轉型單幹

  丁為眾表示:"公司成立之初跟摩根士丹利、美國西蒙地產等有一些合資的項目,雙方共同經營,他們是管理占主,我們是開發占主。現在我們公司下面有一個百分百商業運營咨詢管理公司,我們有這樣的團隊自己來做後期的管理。"

  "印象城地下停車場是有多混亂啊,出口的地上標識和頂上的不一致,通往出口的通道被三輛車堵死,導致多輛車都不得不困難的掉頭,停車場的保安躲 在一角落玩手機,我們向他反映這也得不到解決。雖然說現在停車場不收費,可是不收費就代表可以不管理嗎?這樣隻會把印象城自己的品牌做差。"寧波印象城的 一位顧客表示。

  對於此類投訴糾紛事件,丁為眾說:"這個行業是不是都有租戶糾紛呢?如何避免此類事件的發生是看我們公司的運營管理能力。"

  此外,寧波印象城的電梯設計不合理同樣受顧客詬病。根據顧客的投訴,寧波印象城裡面並沒有從四樓直接下去B1層(負一層)的電梯,還要再用階梯式電梯下來,而且沒有考慮有寶寶推車的顧客,階梯式電梯居然還有阻攔的欄桿,導致有寶寶推車的無法直接下去。

  2003年,深國投商置作為沃爾瑪新店的開發建設工具在深圳註冊成立。2004年開始,新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美國西蒙地產、高摩盛、蓋裡提國際等紛紛與深國投商置進行合作,共同投資創建嘉興茂、印象城、GMS恒光等購物中心品牌。

  "成立之初的原因確實是這樣,沃爾瑪提出來要在中國發展,我們配合沃爾瑪的發展,但是隨著公司慢慢的成長起來,雙方都在變化,現在我們不是唯一 幫他們建造購物廣場的公司。不過我們的發展不是依靠沃爾瑪提高的便利,而是因為公司整體的形象、實力。"丁為眾向時代周報記者表示。

  在上述合作關系中,深國投商置主要是以沃爾瑪股東的身份參與各地政府的招商引資,以便拿到廉價的商業地塊,並根據商業規劃進行前期建設。而整個商業地產項目開發流程中,前期整體商業規劃、中期商場招商及後期商場運營管理基本都是外資合作方擔當。

  9月17日,時代周報記者向深國投商置媒體發言人丁為眾核實這一消息。對方卻並沒有對此作出回答,僅在接受後面的采訪中隱晦地表示"公司隻是希望在資本市場根據各種業務的需要做不同的融資"。

  "開發、運營和資本三條腿在支撐我們公司的全產業鏈。"丁為眾向時代周報記者表示,"現在我們公司從拿地,到設計,然後開發、運營管理,包括招商等後期的運營都是我們自己在做,現在在資本市場我們也發瞭基金,希望在資本市場根據各種業務的需要做不同的融資。"

  項目投資回報率低

  據丁為眾介紹,目前深國投商置持有的商業物業多數在二、三線城市,"我們公司拿地基本上都不是在市中心,我們會經過測算後再來進行拿地,測算結果合適的,我們才去拿地。"

  "二、三線城市最大的優勢就在於深刻的需求窪地。二、三線城市的消費者對物質生活的追求,對高品質生活的向往,就近實現購物、遊樂、娛美,這是這種需求引發大量商業企業青睞。"夏強如此認為。

  不過,鄧國堅告訴時代周報記者,隨著商業地產商紮堆進入二、三線城市拿地,目前已經出現瞭商業用地過剩的現象。"風險是永遠都存在的,主要看他們有沒有專業水平去把控。"

  深國投商置主要依靠以大型綜超作為核心主力店的這種購物中心的模式,開發的購物廣場除瞭與沃爾瑪建立合作之外,也與其他超市華潤萬傢、大潤發、永旺等國際零售商捆綁合作。

內容來自sina新聞

  據報道,洛陽市民鄭江宜在沃爾瑪深國投百貨有限公司洛陽景華路分店內在商場租個店面,本來想賺點錢,誰料店面被調換,空調、網線、電話線,全部用不上,大熱天的沒空調,顧客留不住,更可笑的是,"銀行自動取款機的門竟然安裝在我傢店內,經常有武警荷槍實彈地站在店內把守,嚇得顧客都遠遠地走開"。

  據業內人士介紹,在商業地產領域,有個"一三五"法則,即一年開發期、三年培育期、五年成長期。對於投資者來說,商辦物業獲利空間在於長期持有 的租金收益以及5-10年經營成熟後的增長空間,這個增長空間約在30%-50%之間。但重要的是,商業項目需要長期的"養護"和持有,才能將其價值逐漸釋放。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/11172425264.shtml
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