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  綠城中國中報稱,其毛利率下降主要是因為,期內結轉的樓盤大部分是2009年取得的高價地項目。以上半年結轉的杭州蘭園、合肥翡翠湖玫瑰園項目為例,其土地價格占確認均價的比例高達45%和42%。綠城凈利率大幅下滑主要在於合營公司利潤率遭到壓縮所致。

  宋延慶表示,一旦凈利潤率低於10%,房地產行業就進入瞭另一個歷史階段。房地產有息負債利潤都比較高,一般都高於10%。一旦其凈利潤無法跑贏有息負債利潤,就將是很大挑戰。

  8月26日舉行的融創中國中期業績會上,融創中國執行總裁汪孟德說,"今年上半年,融創中國的凈利潤率可能隻有六七個點。"汪孟德稱,對融創而言,凈利潤率低是由很多復雜的原因造成的,包括業績結算、土地成本以及調控等因素。

房企凈利集體下滑跌落10%紅線

  2014年上半年,綠城中國毛利率為25.67%,凈利率為4.88%,同比分別下降5.2個百分點、13.3個百分點。其中物業銷售毛利率為24.0%,較2013年同期的29.7%下降5.7個百分點。金地集團上半年凈利潤僅1.58億,同比腰斬。

  鑫苑置業不是個案。前不久,標準普爾還將中國房地產開發商花樣年控股集團有限公司(花樣年集團)的長期企業信用評級由"BB-"下調至"B+",展望負面。李俊文表示:"預計花樣年集團的毛利率將在未來2年內從較高的基數逐步下降。"

  凈利潤率每年下滑1個百分點

  宋延慶曾在今年上半年預計,所謂房地產暴利,已是明日黃花,如果僅看利潤率,房地產已屬"中利行業",而到2015年很有可能觸及"10%紅線"。

  評級機構也關註到瞭房企的利潤率困擾。8月25日,標準普爾評級服務將鑫苑(中國)置業有限公司(鑫苑置業)的評級展望由穩定調整為負面。標準普爾信用分析師李俊文稱,鑫苑中國利潤率今年以來的惡化程度超過預期。

  不少房企在摸索利用互聯網變革。前不久,當代置業發佈瞭新的極致營銷戰略,即對外開放免費大食堂和免費露天電影兩項服務。目前,免費食堂已在太原當代萬國城MOMA項目落地,位於北京上第MOMA的免費大食堂即將啟動,而免費露天彈幕電影則已在當代MOMA歷峰實現。

  受調控以及土地成本等因素影響,房企的凈利水平持續下滑。不少房企凈利潤已跌至個位數。苦日子正在到來。如同萬科董事會主席王石所言,房地產黃金時代已經結束,在經濟高速增長期,房地產行業"彎下腰就是金燦燦的",但白銀時代"不再是彎下腰金燦燦的一片"瞭。

  同樣因高土地成本導致利潤率下滑的,還有遠洋地產。遠洋地產近期發佈的中報表示,毛利率由24%減至約20%。主要是由於期內交付較多土地成本較高的項目,例如北京遠洋·萬和公館等。

 &土建融新北萬里土建融emsp;凈利潤率一向表現優異的華潤置地也在滑落。上半年,該公司毛利率為31%,同比下滑0.8個百分點;其中開發物業結算毛利率為28.2%,略高於去年同期。凈利率為18%,同比大幅下滑9.8個百分點。但核心凈利潤率為11%,同比上升2.9個百分點。

  蘭德咨詢總裁宋延慶對21世紀經濟報道記者感慨稱,"從目前各傢房企中報來看,房企毛利率下滑速度非常快,大概每年下滑3-5個百分點;凈利潤率則每年下滑1個百分點,這是一件很殘酷的事情。"

  不過,凈利表現不佳,並非融創中國一傢的煩惱。

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內容來自sina新聞

  宋延慶解釋說,內資房企獲取資金成本較高,如果凈利潤太低,可持續發展動力源就不足。此外,企業的期初凈資產加上期內凈利潤等於期末的凈資產,當期內凈利潤比較低,就意味著企業期末凈資產低,會使得企業可操作的融資空間非常小。

  億翰智庫董事長陳嘯天認為,房地產利潤下滑是行業大勢。大傢都在通過"以價換量",這註定企業利潤不好。

  受利潤率持續下滑影響,不少房企正在尋求變革。汪孟德接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,市場和拿地素質,決定最終收益,也是未來利潤的保證。能否正確理解當地房地產市場,把產品做對,持續進行產品優化和品質提升,則考驗著房企綜合素質的能力。

  陳嘯天認為,"萬科為什麼要切入互聯網領域,自己做全民營銷,就是希望自己參與到營銷領域,把利潤做高一點。企業目前需要做的事情,是如何進行成本控制,業務鏈條偏粗放、外包的自己來幹。"

  從已公佈的中報來看,不少房企已提前跌落10%紅線。

  房企目前所做的互聯網營銷活動,實際上仍是為瞭轉換成交。當代置業執行董事兼總裁張鵬表示,這些手段都隻是營銷的"術",而真正的營銷之"道",是能為客戶提供定制化的服務,讓客戶緊緊跟隨,甚至提前聚集。"要想在市場中領先,要麼采用低成本策略,比如小米,要麼在細分市場做足,有真正具有競爭力的亮點,比如蘋果。在沒有明確突破性變革之前,仍然需要迭代思維,通過極致營銷帶來人流和關註度。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/08002885240.shtml
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