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在收入和盈利模式上，綠城服務采取的是包幹制為主（2012~2015年間，平均占比98%），而彩生活則是以酬金制為主，這讓兩者的收入來源結構也有明顯區別。
其中，物業管理服務主要提供如保安、保潔、綠化、物業維修及保養服務等傳統物業管理服務。顧問咨詢服務則為向房地產開發商及地方物業服務公司提供咨詢服務，利用品牌及專業優勢滿足其在房地產開發周期中各個主要階段的不同需求。至於綠城服務此次重點提及的園區增值服務，則主要包括園區服務及產品平臺（園區O2O平臺）、傢居生活服務及園區空間服務。
事實上，物業公司的風口早已悄然來襲。
其中，2014年度綠城實現毛利70.74億元，較2013年減少7.3%，毛利率降至23.5%;凈利潤為32.1億元，較2013年的59.9億元減少46.4%，公司股東應占利潤為20.72億元，與2013年相比減少瞭57.6%。2014年，綠城的銷售凈利率為5年來最低值，僅為9.95%。
年終歲尾，2015年的地產圈熱鬧非凡。既有寶能和萬科開撕，又有大佬分拆物業上演。
其中，以物業上市第一股的彩生活為例，該公司於2014年6月30日上市。在上市僅3天後，市值輕松突破55億元，反超母公司花樣年52億元的總市值。上市一年後（2015年中），彩生活實現收入2.78億元，凈利達1.15億元，同比分別增長70.2%和56.6%。毛利率更是遠超傳統地產行業，達到73.9%。
新聞來源http://money.163.com/15/1226/04/BBO0JCVU00253B0H.html
“此時，對於房企來講，除瞭調整企業組織架構等措施降低成本之外，探索物業管理這樣的‘輕資產’模式也是出路之一。而目前，資本市場也比較認可物業公司的未來成長前景。”張宏偉如此分析道。
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
並且為保持穩定盈利，綠城服務於2014年9月在其管理的若幹住宅園區開始推行“智慧園區”項目，包括園區O2O平臺、智慧物管服務平臺及智慧硬件平臺。
數據顯示，2013年物業公司有7.1萬傢，2015年已經達到瞭10.5萬傢，增長速度為48%。除瞭增長速度驚人外，市場集中度也在加劇。2011~2015年，TOP10公司目前的增長速度，明顯的要比TOP50的速度要快，到瞭2015年TOP10的市場占有率已經接近瞭5%，這個比2011年翻瞭一倍，僅這兩年，從業人數就增加瞭100萬人。
因此在行業人士看來，綠城服務上市之後想要提高自身的毛利率業務將要向毛利率較高的咨詢服務以及園區O2O傾斜。
“一是通過收購實現規模快速擴張，二是不斷發掘O2O潛在價值。對於已經背靠央企中交集團的綠城而言，擴張的資金顯然不會有太大的問題，挑戰在於收購帶來的融合問題以及園區O2O的收入變現能力。”有瞭解綠城的業內人士對《中國經營報》記者分析稱。
然而，快周轉、低利潤率對綠城僅是飲鴆止渴，並不能對低毛利率起到“治標治本”的效果。要真正做到改善收入結構，新的高毛率進項必不可少。而此時的物業服務對於正處於轉型期的綠城來說，正是“低利潤率的瞌睡，遇到瞭賺錢的枕頭”。
這種營收結構的差異進一步導致瞭兩傢物管公司截然不同的盈利模式：2014年9月至2015年9月，綠城服務全年營收19.79億元，近乎是彩生活全年營收的4倍，但盈利表現卻遠遠低於彩生活：2014年彩生活的毛利率和凈利率分別達到瞭79.2%和37.5%，綠城服務則僅有18.1%。
從2013年到2015年，整個中國的有物業管理的面積已經從145億上升到瞭164億平方米。並據此前光大證券的預測，當前物業管理行業的收入空間可達2.7萬億之巨。
綠城服務集團業務主要由三大板塊構成，分別為物業管理服務、顧問咨詢服務及園區增值服務。服務的客戶群主要包括在管物業的業主和住戶、地產開發商、物業服務公司以及利用其平臺銷售服務和產品的商戶。
然而相比於上述傳統業務，新概念園區O2O直到2014年底，才由於傢居生活服務及園區服務及產品平臺產生的收入增加，收入由2013年1.175億元增加20.5%至1.416億元，但所占比例僅為6.4%。
上市的玄機
能否成為估值催化劑？
眼瞅著物業“藍海”即將變成“紅海”，同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，房地產行業利潤率出現持續下滑成為“新常態”，對房企來講，今年“降成本，提利潤”是主旋律。2014年上市房企凈利潤率約為10%，並且還會降，但是當前房企還很難通過漲價提高利潤率。
12月23日，綠城集團在港交所發佈分拆綠城物業上市的招股書。上市主體為綠城服務集團有限公司，上市“新故事”圍繞著園區O2O概念，聯席保薦人為美林遠東有限公司及中銀國際亞洲有限公司。
為瞭減少高端物業的減值撥備、改善利潤率，今年5月份一直專註高端市場的綠城房地產開始轉向小戶型、低總價的快周轉產品。並聲稱，這大批中低總價的綠城產品將於2016年面市，面對的主要客群是80後、90後，利潤也隻有5%~7%。
和其他已經分拆上市的物業公司一樣，宋衛平的物業模式也跳不出O2O這個怪圈。但作為物業上市必不可少下飯菜的O2O，已經少瞭初見的簡單粗暴和驚喜，在諸多公司的過多頻繁應用中，更是生出瞭物業O2O不僅簡單還太糙太急的結論。這次善於講故事的宋衛平能否將物業順利轉變為估值提升的催化劑？
顯然，翻番的利潤率、增長率以及高估值給正在探索地產新出路的房企們帶來一米陽光。繼彩生活之後，陸續有東光股份、開元物業、丹田股份、華仁物業4傢物業公司在新三板上市。今年10月23日和11月25日，中海集團旗下的中海物業和獨立物業管理公司中奧到傢也先後通過實物分派、介紹上市的方式於香港交易所主板成功掛牌，並受到資本市場的優待。
雖說是資本市場的香饃饃，但物業O2O盈利如何持續，仍然是每一傢房企分拆物業時必須面對的問題。這次，善於講故事的宋衛平能否將物業順利轉變為估值提升的催化劑？
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截至2015年9月30日，綠城服務收入為19.79億元，毛利3.58億元，經營利潤1.92億元。其中，物業管理服務的收入14.261億元，占總收入72.0%。彩生活方面，增值服務已經占據其營收的大頭，在其今年上半年2.78億元的總營收中,物業管理服務占收入53.8%,工程服務占30.5%,增值服務占15.7%。
2014年9月至2015年9月期間，綠城服務的園區O2O平臺覆蓋園區數從8個上升至265個，覆蓋比例從1.5%升至44.3%；覆蓋傢庭數則從949個升至118687個，註冊用戶數從1091傢提至148021傢。
並且在綠城服務專註的三個業務中，收入和盈利並不均衡。其中，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日的九個月，綠城服務的物業管理服務的收入分別達9.008億元、12.239億元、16.236億元及14.261億元，分別占總收入約71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。顧問咨詢服務則於2013年及2014年，獲得為3.303億元、4.394億元的收入，分別占公司總收入約19.8%、19.9%。
而一直開發高端物業卻並沒有享受到理想中的高利潤率的綠城也想有所突破。數據顯示，2006年到2014年綠城的銷售毛利率整體上處於下滑狀態，毛利率分別為44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%和23.5%。
值得註意的是，物業管理服務和顧問咨詢兩項占比較多的傳統業務毛利率均處於較低水平，分別為9.8%和36.8%。而占比僅為7.9%的園區O2O，毛利率為45.8%。
截至購屋二胎年息借貸增貸轉貸2015年9月30日，綠城服務的在管合同建築面積總和達7400萬平方米物業，覆蓋全國23個省、直轄市及自治區的73個城市。收入為19.79億元，毛利3.58億元，經營利潤1.92億元。
綠城分拆物業上市 甩包袱能否成為估值催化劑？
而記者在查閱其招股書中提及園區O2O的部分，也發現該項業務分為：園區O2O平臺（將業主和住戶與商戶聯系起來）、智慧物管服務平臺、智慧硬件管理平臺（通過互聯網連接我們在管物業五福設施和設備）。
“綠城目前所提及的O2O概念以及當前其所打造的社區O2O產品都是一些耳熟能詳的概念，並未有結合綠城特色的變化。和其他房企所提出的概念差不多，能帶來營收效益還不能確定。”前述人士繼續分析稱。
而在O2O方面，最早試水的彩生活也難言成功。2014年彩生活的管理面積擴張到瞭2.05億平方米，但管理規模的劇增並未帶來盈利的提升。去年其平均物業凈利潤隻有0.7元/平方米/年，相比2013年還有所下滑，可見社區O2O當前也並不是物管企業大幅增收的重要來源。
本文來源：中國經營報
才剛發佈招股書的綠城服務並沒有公佈發行的具體股份數、招股價及募資金額，但所募集資金的去向卻已經明確。籌資將用於開發及推廣“智慧園區”項目及園區O2O平臺，收購物業管理項目組合具吸引力的物業服務公司，運營資金及一般企業用途。
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