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  中國房地產市場正式進入"下半場",這已經成為眾多行業人士的共識。在群雄逐鹿、調控頻出的上半場,快速地攫取人口、資本和土地紅利幾乎是各路房企能夠賺得盆滿缽滿的重要保障,然而隨著下半場的啟幕,利潤平均化、市場二元化、模式專業化和資產波動化將成為房企原有生存發展路徑的重要挑戰,究竟誰能夠在未來的時空內笑傲江湖?

  站在業主角度,為業主考慮,成瞭禹洲員工的基本信念,在這樣的思路下,禹洲的很多產品都很討業主喜歡。很多業主喜歡用高性價比來形容禹洲的產品。比如"買三房住四房"、"最高贈送30%的面積",這些高附加值的設計成瞭禹洲戶型的一大特色,也是禹洲地產"以愛築傢"理念的一種體現。

禹洲內外兼修的謀局者



  禹洲地產董事局主席林龍安曾多次表示,上市對於禹洲而言,意味著禹洲自此"由一傢民營企業變身成瞭一傢與國際接軌的公眾公司,與國際資金平臺對接瞭,世界大牌投資基金很可能通過這個資金平臺就跟進來瞭。" 。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/12542409403.shtml

  在港交所的成功上市,使得禹洲地產真正開始實現由區域性向全國性房地產開發商轉型。上市後的禹洲,以全新的姿態提出新的戰略部署--"立足海西,建樹中國";以全國性企業的高度面對未來的房地產市場。

內容來自sina新聞

  上市以來,禹洲境內外融資金額超過50億元人民幣。就2013年而言,4月,禹洲地產就與六傢國際和本地銀行簽訂瞭一項為期三年1.018 億美元等值雙幣可轉換定期貸款,利息僅為香港銀行同業拆息加五百七十五點子;7月,禹洲又向中國人壽信發行本金額為15億元的債券,債券將於2019年7月30日到期支付,利息也僅有10%。

  禹洲地產之所以能夠在廈門贏得市場占有率第一,與其產品的口碑分不開。在禹洲成交的客戶中,老客戶帶新客戶成交占比已達40%左右!

  借助香港上市的契機,禹洲地產積極與國際資本市場各類機構保持有效的雙向溝通,建立長期且穩定的良性關系,這無疑有助於禹洲地產開拓融資管道及降低融資成本。而在境內融資方面,禹洲地產與各商業銀行保持良好的合作關系,與四大國有商業銀行擁有良好的區域合作關系,為中國銀行和建設銀行的台中二胎借款全國重點客戶。

  更難能可貴的是,禹洲地產在全國攻城略地的同時,一直保持財務穩健,在公司賬面上一直持有充足現金,並且始終保持著較低的負債率。禹洲地產穩健的財務狀況及發展前景備受評級機構的肯定,穆迪及標準普爾近日都給瞭禹洲地產B1和B+發行人評級以及B2和B債券評級,前景展望皆為"穩定"。

  8月29日,在香港舉行的禹洲地產2013年中期業績發佈會上,禹洲地產董事局主席林龍安顯得很輕松。中報顯示,禹洲地產2013年上半年累計實現合約銷售56.99億元,比去年同期大漲瞭50%,盈利也大漲瞭44%。

  作為廈門乃至福建區域最早一批赴港上市的內房企,禹洲地產在與多隻內房股的角逐中,市場表現僅次恒大,並先於恒大三天上市。香港投資者評價,"禹洲地產實際上是福建省內第一傢真正意義上的本土化地產海外上市公司,具有獨特的投資價值"。

  當然,除瞭資本渠道的暢通外,上市給禹洲帶來更多是管理上的規范,完善瞭企業治理結構和內部管控機制,並吸引瞭眾多優秀職業經理人的加入。可以說,上市讓禹洲地產插上瞭資本之翼和規范旗幟,其迅速的騰飛自然指日可待。

  上市後,禹洲地產秉持著穩健經營的策略,同時采取優化資金結構及降低資金成本的策略。為達到可持續的發展,禹洲地產開拓瞭各種融資管道,優化財務架構及保持穩定且充裕的現金流。可以說,與同規模的開發商相比,禹洲地產境內外的平均融資成本處於較低水平。

  歷次調控面前,同質化產品集中區域,價格下降最為明顯,且銷售進度同步受到影響。

  1994年禹洲地產的第一個項目禹洲新村就以"推窗一片綠,我傢在禹洲"為主打,首開護坡垂直綠化先河,並成為"廈門市首傢通過市建委綜合驗收的住宅小區";2003年,禹洲沖刺高端品質住宅,在思北開發瞭禹洲·華僑海景城,這是禹洲地產發展的一個重要裡程碑,禹洲地產實現從量變到質變的飛躍。禹洲·海灣新城、禹洲·城上城、禹洲·環東國際......一個個禹洲品牌項目的開發,實現瞭禹洲產品的一次次提升。

  管理謀道:內外結合 傢族傳承在中國房地產領域,盡管房企擁有絢麗的銷售規模和盈利水平,但其管理水平和對管理創新的貢獻程度卻遠遠無法達到其他行業的高度。林龍安學習財務管理出身,對於公司管理尤其有獨特而深刻的見解。在他看來,即便規模、盈利、品牌處於暫時落後的位置,但隻要持之以恒地在管理上下功夫,尤其是借鑒國際百年基業的先進管控之道,企業就一定會在長跑中獲得最後的勝利。

  這一年,兼具天時地利的禹洲,於7月27日重新啟動上市。8月13日,禹洲遞交上市申請,9月29日通過港交所聆訊,10月14日開始在港推介,10月20日公開發售股份,11月2日在港成功上市。

  資本謀勢:連橫合縱 多元融資

  事實上,禹洲地產這些年正是在全國化的擴張當中,不斷構建規范化的企業管理制度,構建職業經理人團隊,逐漸成為一傢規范化運作的公眾企業,這讓禹洲地產更具穩健擴張的張力。

  在香港的成功上市對禹洲地產來說是一個裡程碑,經過上市,禹洲完善瞭企業治理結構和內部管控機制。

  在上市過程中,禹洲地產建立和完善瞭具有成效的董事局、落實瞭良好的內部監控系統。董事局一直有效地指導及監察集團執行業務策略,還設有審核、提名及薪酬委員會,協助其履行職務。集團還設有穩健有效的內部監控系統,以保障集團資產及股東權益。公司在審核委員會、管理團隊以及內部和外聘核數師的協助下,定期檢討集團的內部監控系統。

  上市之後,禹洲地產全面提高瞭透明度及企業管治水平,並通過建立高效的投資者溝通體系,促進投資者的雙贏關系,以使投資者、分析員、信貸評級機構及傳媒等持份者深入瞭解公司的經營理念、經營戰略及增長潛力,在資本市場贏得更多的認可,並有利於拓寬公司的融資管道、降低融資成本。

  在組織管理方面,禹洲於2011年在上海成立管控中心,吸納全國高端人才,組建精英團隊。同年,在廈門建立集團總部,管控旗下地產、專業公司,並逐步明確權責,加強總部管控,調整組織架構,優化管理體系;在財務管理方面,禹洲於2010年開始瞭全面預算管理工作;在流程體系與信息化管理方面,禹洲於2008年就導入瞭ERP系統,形成瞭一套具有禹洲特色的項目開發業務流程管控體系、產品與設計標準化體系,這些都有力地提升瞭禹洲的專業運營管理能力。

  此外,禹洲地產還通過對公司品牌的系統梳理,理順瞭企業品牌與子品牌的關系,在公司品牌、產品品牌和物業品牌等方面著力打造有序的管控平臺,品牌內涵和品牌價值全面升級。

  盡管禹洲地產是林龍安一手創立,但這些年禹洲地產給業界的印象是,企業傢族色彩不太濃,甚至林龍安本人也比較低調,在媒體上的曝光率很低,人們對這個福建的龍頭房企的印象更多的是規范的運作和具有職業精神的團隊。

  林龍安認為,傢族企業制度和職業經理人制度各有千秋,不能絕對化地評論好壞,香港、臺灣很多大型企業集團都是傢族企業,其發展數十年而越發強勁,而內地的龍湖、中海、萬科則是職業經理人推動而繁榮的企業典范。最佳選擇是將二者有機結合,開創一條傢族與職業經理人並進,並以職業經理人為主的企業管理道路,形成"內外結合、傢族傳承"的中庸之道。

  禹洲,從此走向一個歷史的新紀元。

  2012年,公司對員工啟動首次股票期權激勵計劃,來自全國的精英人才正在禹洲地產匯集。今天的禹洲匯聚瞭有史以來最充實的精英管理團隊和專業核心人才隊伍,正以前所未有的姿態,向百億軍團沖刺。

  對此,林龍安在禹洲地產2013年的中期業績發佈會上面對媒體時公開宣佈:"可以很幸運地告訴大傢,禹洲到現在為止已經建立瞭自己獨特的管理體系和人才梯隊儲備體系。"

  產品謀術:

  以誠建城 以愛築傢"把每一個項目都當成自己的傢來設計。"林龍安這樣描述禹洲地產的產品理念。林龍安把"城"與"傢"連結在一起,把"以誠建城,以愛築傢"當作禹洲地產遵循的產品理念。

  快速而穩健的成長,禹洲給上市公司投資者再次吃瞭一顆定心丸。實際上,4年前的上市,曾經有過不少非議之音,認為禹洲選擇在新股發行低迷時期折價上市,並未融到多少資金。但縱觀上市後的發展,進入資本市場讓禹洲的品牌、戰略、管理、規范、融資等方面都得到瞭質的提升,其資本謀勢可謂成功。

  時至今日,禹洲基本完成瞭全國三大區域佈局,即以廈門、福州為中心的海西區域,以上海、合肥為中心的長三角區域,以天津、北京為中心的環渤海區域。並正以"立足海西、建樹中國"戰略定位為指引,"以核心城市帶動區域,以區域覆蓋全國"的戰術深化公司在三大區域的城市佈局。

  目前,禹洲在全國擁有逾40個處於不同開發階段的地產項目,在建和持有做未來開發的總建築面積逾850萬平方米,項目覆蓋的城市包括廈門、福州、泉州、龍巖、漳州、合肥、蚌埠、上海、天津等九個城市,產品覆蓋瞭公寓、別墅、寫字樓、酒店、綜合商業和大型城市綜合體等多種業態,並且每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品。

  20年專註於房地產,禹洲形成瞭"以優秀的管理團隊為核心,以價值鏈整合和風險管控、多項目開發和項目管控、資本高效運作和多渠道融資、完善的銷售及服務體系為基礎的正向循環"的發展模式。

  2009年,中央政府將海西經濟區的發展上升到國傢戰略高度,並將其建設成為對臺交流的平臺,海西吹來瞭最大的一股發展東風。同年,樓市回暖,屢創業績新高。

  "實際上到業績會前一周,禹洲的銷售額已經達到瞭73億元,加上認購銷售還有10多億元,我們今年銷售目標80億元實際上已經達到。"林龍安如是說。而禹洲也在發佈會上宣佈,今年銷售目標調高到90億元。業內人士預計,今年禹洲地產很有可能進入百億俱樂部的陣營。

建融嘉義大林建融  事實也證明,禹洲地產奮馬奔蹄的版圖擴張和不斷躍升的江湖地位背後,正是通順資金血脈的支撐。

  禹洲地產深諳此道,在廈門市場,禹洲中央海岸、禹洲尊海兩大項目所處區域,產品雲集,禹洲一方面在產品戶型研發上深挖購房者需求,通過精益求精的戶型優化設計,使得原本二房的戶型,可以改造為三房,由此平抑產品單價,做到比同區域產品更具競爭力。其中,在市場最為冷淡的2012年2月,禹洲中央海岸一口氣售出120套,創下當月該市成交第三名紀錄。

  在上海市場,產品創新的競爭更為激烈,如何脫穎而出?禹洲地產不鳴則已,一鳴驚人。禹洲·金橋國際項目主打辦公居住的SOHO概念,禹洲城市廣場項目主打休閑概念的三聯排居住辦公一體化,禹洲·藍爵項目主打年輕小戶,禹洲金山項目主打旅遊休閑特色等。"力爭每一塊用地,每一個項目都做到獨創性。"在業內人士看來,禹洲地產不以大批量復制作為擴張路徑,而是通過每一個項目品質,積累客戶基礎,從而真正穩固市場、打開局面,讓現有客戶成為禹洲每一個項目的追隨者。

  產品的競爭力是一個綜合指標,品質、地段、配套都很重要。項目賣得好,除瞭營銷上的原因,至少說明瞭這個項目在產品、規劃、地段、配套等方面受到客戶青睞。

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  禹洲地產並不是上半場的領先者,但卻有著在下半場彎道超車的決心和積累。抓住市場窗口盡快上市以期打通融資通道和規范路徑,精心研磨產品品質與體系,持續地加強和改善內部管控並淡化傢族企業色彩,走出一條有著自己風格的道路,禹洲並未計較一城一池的得失,而是從更高的視野去籌謀全局。

  每一個房企都希望贏得未來,也沒有任何房企能夠確保在遊戲規則變革的下半場穩操勝券。不過,下半場的贏傢一定屬於內外兼修、精心謀局資本、產品和管理的企業。路途雖然漫長,但千裡之行,始於足下。
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