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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-22/07572917242.shtml

圖為:鬧中取靜的洞庭公館至今未售出

  9室3廳1廚5衛還帶庭院,建築面積700多平方米的鬧市大房子,你看瞭動不動心?近日,有著"武漢最貴二手房"之稱的洞庭公館自降身價1700萬元尋買傢,雖然引來不少人圍觀看熱鬧,但至今無人接手。這套天價二手房為何"吐血"大降價?多年來一直成交難原因何在?近日,本報記者實地探訪這棟"歷史老建築",逐一揭開這些疑團。

  交談中,楊女士對於房子的過去不願意多說,但隱約透露出房子的主人是個搞投資的生意人,今年已年過六旬。房主大約在2008年買下瞭這處房子,當時也就是為瞭投資,至於投資時具體花瞭多少錢並不清楚。

  到2012年,這套別墅第二次出現時,以4500萬元的報價驚艷全場,成為輿論關註的焦點,"天價二手房"、"武漢最貴二手房"等名頭順勢而出。

最貴二手房降價1700萬求出手

 記者現場探訪

內容來自sina新聞

  實際上,這並非洞庭公館首次進入眾人視野。記者瞭解到,早在2010年,該房屋就曾以4000萬元的報價短暫出現在幾個房產交易網站上。當時房子外觀破舊,樓梯和地板都已腐爛,整體"賣相"並不好。

  不僅如此,巨大的投入也可能面臨拆遷風險。據介紹,周邊不少房子在此之前就已經拆遷過,洞庭公館因為種種原因留存下來。但在考慮花費兩三千萬元買下這處房產時,不少看房者首先想到的是,如果拆遷可能會帶來的巨大損失,"周邊二手房均價僅一萬多元每平方米,就算洞庭公館拆遷價按2萬元/平方米來計算,拆遷賠償也不到1500萬元。

  據瞭解,目前總價3000萬元以上的超級單套大房並不多,雖然在江夏、黃陂等區域,一些項目的"樓王"別墅,出現過一套房三四千萬元的情況,但這類房源數量少,折算下來單價也就兩三萬元左右,其成交量更是屈指可數,天價房在武漢大多有價無市。

  近日,記者與賣房者取得聯系。一名自稱姓楊的女士告訴記者,她是楊姓房主的親戚,受房主委托幫忙出售,隻要有人看房都是由她出面接待。楊女士透露,房子對外公開價格是3000萬元,如果真有購買意向,2800萬元也可以成交。

  武漢市對優秀歷史建築的保護非常嚴格。1993年至今,武漢先後分8批公佈瞭209處優秀歷史建築,其中54處已上升為市級以上文物保護單位。就在今年8月,武漢還頒發瞭首批20處優秀歷史建築保護圖則,包含這些老房子的建築原貌、現狀及修繕復原的圖紙等相關資料,可直接作為設計其維修方案的依據;圖則規范瞭建築產權人、使用人的日常使用行為;圖則中的老建築現狀查勘照片,為主管部門發現和制止損壞建築原始風貌的行為提供瞭依據。



  房主再次掛牌

  在洞庭街附近,記者找到一傢房產中介,就此進行瞭咨詢。"投資這個房子一定要謹慎。"得知記者來意後,該中介老板表示,他之前也帶過幾個顧客去看洞庭公館,但最終都沒有談攏,"各方面都談得差不多,但房主非要3000萬元,價錢一點都不讓,所以,最終沒有順利成交。"

  不過記者走訪調查得知,"洞庭公館"這個名字其實是房主後來取的,而且這個打著歷史建築旗號的天價房子,實際上隻是一座"仿古"翻新建築。

  2011年,房主花瞭幾百萬元對房子進行整修裝飾,然後開價4500萬元對外出售。楊女士說,現在之所以這麼著急將房子出手,主要是因為這個房子占用瞭大量資金,影響瞭房主其他的投資項目。

 為何難以賣出

  楊女士還說,2012年以來這套房子一直降價,這是正常的市場行為,"價格太高沒人買得起,就隻能降價瞭"。

  巨大投入或面臨拆遷風險

  房子太大也造成瞭出租難。由於兩邊都是幾十層的高樓,洞庭公館的私密性並不是特別好,一般有著億萬身傢的人肯定是不願意住在這裡的。租來經營做生意的話,租金壓力也不小。

  記者瞭解到,除瞭出售,該套房源同時也可出租。前兩年,年租金報價為400萬元。由於一直沒租出去,現已降到瞭250萬元。雖然租金差不多是"對半砍",但這個租金水平相當於租戶每月需要支付近21萬元的房費,這顯然不是一般人所能承受的。即使是用來經營酒吧、咖啡館,這裡也顯得偏大,而這一片區的酒吧、咖啡館,大多選址在沿江大道上的老房子。

 房子亦售亦租

  洞庭公館為何開出天價又自降身價?連日來,記者進行瞭實地探訪。

  談及這幾年來房子的出售經歷,楊女士說,房子兩證齊全,自從對外掛牌之後,確實有一些人來土地貸款高雄阿蓮土地貸款看房子,但不少人隻是看看熱鬧,真正有實力、又對房子感興趣的並不多。偶爾有幾個真心實意的買傢,最終因價格談不攏無法最終成交。

  地處漢口核心繁華地段,房子本身有歷史文化價值,為何掛牌幾年仍未成交?大幅降價後,房子能否在短期內成交?

  洞庭公館在近期再次出現,則是因為這套"歷史豪宅"已自降身價1700萬元,引來不少好奇者連聲驚嘆。

  這名中介老板指出,房子太大、總價太高、有拆遷風險等原因,使得這處好房子至今未能順利成交。

  房價方面,房子725平方米面積有些大,導致整個房子的總價太高。即便從4500萬降到2800萬元,每平方米的單價也接近4萬元,附近的二手房的價格隻有1萬多元一平方米,差距太大。一套房子售價幾千萬元,有興趣買這個房子的人身價至少要數倍於房子的總價,有這樣實力的人群范圍本身就非常小。而且,有這麼多錢的人還不見得對這樣的房子有興趣。



  在洞庭街125號,記者現場看到,洞庭公館為一套獨門獨棟的歐式小洋樓,由呈"T"字形分佈的兩棟兩層小樓連體組成,帶有足以停下兩三輛私傢車的庭院。房子外立面、門窗和院子圍墻看得出來是新粉刷過的,但紅色大門、青灰色外觀,呈現出古色古香的歷史韻味。房子兩邊,分別是桃園大廈和武漢市婦聯大樓,該地段屬老漢口繁華片區,可謂是鬧中取靜。

 專業人士揭秘

  "歷史建築"隻是普通老房子

  如此古色古香的洞庭公館,究竟有何身世?

  周邊多傢中介機構表示,洞庭公館之所以賣高價,是因為它屬歷史建築,始建於1922年,解放後四野和武漢軍區首長曾住過。

  然而,多次重磅登場,卻始終隻有看熱鬧的人。從2010年掛牌至今,該房源無人接手。據瞭解,洞庭公館此次"吐血大甩賣",為的就是盡快出手。

  武漢市優秀歷史建築研究所相關負責人介紹稱,據初步瞭解,這套房子既不是名人故居,建築本身又沒有特別鮮明的藝術風格,沒有專門的歷史資料記載,並未列入武漢市優秀歷史建築名單。

  實際上,如果是優秀歷史建築,洞庭公館也就不可能隨意改造翻修瞭。

  近期,在億房網等二手房網站上,有著"武漢最貴"二手房之稱的洞庭公館再度進入人們的視野。

  記者昨日從房管部門瞭解到,掛牌優秀歷史建築的房子如有改造或交易,都要到房管部門審核或備案,洞庭公館這棟房子既非文物也非優秀歷史建築,可以自由買賣。

  歐式洋樓鬧中取靜

  租金"對半砍"一般人也難承受

天價豪宅降價甩賣

  中國指數院華中分院指數總監李國政說,這樣價位的房子即使在北京、上海銷量也很少。另外,天價房潛在需求群體屬於"金字塔尖"的少數人,他們即使出手買房,對房子的建築品質、配套和自然資源要求也極為"苛刻",很多所謂天價房未必能入其法眼。

  值得註意的是,一些屬於歷史建築的老房子,在產權、用途等方面情況相對復雜,不論是購買還是租用,受到的限制因素較多,這也是影響成交的重要原因之一。



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  該套房源名為洞庭公館,位於洞庭街與天津路交會處,為一棟9室3廳1廚5衛的洋房,建築面積725平方米。房源介紹信息稱,這套天價房地處老漢口,鬧中取靜,還是一套優質學區房,目前價格為3000萬元。"此別墅為歷史見證之物,為以前的租界洋房,位於洞庭街與天津路交會處,步行5分鐘到江灘,周邊有南京路幼兒園、武漢市第一中學、黃陂街小學。"

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