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內容來自sina新聞

香港地產商面對過太多打擊 每走一步會做最壞打算



  人物檔案

  黃少媚

  ◎現任新鴻基發展(中國)有限公司南中國總經理;

  ◎曾任高力國際華南及華西地區常務董事、董事總經理;

  ◎29歲當上外資企業中國公司總經理;

  ◎引進多傢世界頂級500強企業進駐廣州,深明外資企業經營之道。

  ◎你面對得多,你知道得越多,你會變得更加謹慎。

 &一般車貸利率emsp;◎做地產行業是需要有地方智慧的。

  ---黃少媚

  一個地道的西關小姐,職業生涯在香港起步,盡管依舊供職於港企,但她的天地卻又回到瞭廣州。

  專訪黃少媚的時候,采訪一直持續到瞭接近下午1點,這個對於我們而言的飯點,卻是新鴻基地產習慣工作的"港式時間"。除瞭"港式時間",更大的差別感受還來自於這傢香港房企的"港式思維"。黃少媚說:"很多內地人或者政府,會覺得香港發展商不夠進取,那是因為香港地產商面對過太多打擊,每走一步都會做最壞打算。"

  "人都是會死的,還不如見識過後再死"

  去過北極,攀登過珠穆朗瑪峰,拋開地產人這個身份,黃少媚還可以很驕傲地說:"平時有人問我去過哪些地方,我就會跟他們說,不如問我哪些地方沒去過。"

  "房地產行業就像是一個男人的世界。"在黃少媚看來,作為一個職業經理人,從事的是一個高度緊張且非常男性化的行業,而旅遊和閱讀就是她高壓生活下的解藥。

  "我旅遊的時候,出過好幾次車禍,有次車都沖進瞭海裡,然後我又遊瞭上來。還有一次在海上漂瞭幾個小時,才被海上救援隊救上岸。"

  在旁人看來,黃少媚無疑是一個極具冒險精神的女人。不過在她自己的眼裡,她並不是為瞭冒險而去冒險。

  "比如攀登珠峰,當時是正好有朋友建議一起去爬,在我看來,自己能夠做的事又正好碰上瞭,那何樂而不為呢?你坐大巴從廣州去某個地方,那車翻在山崖裡,你也可能會死。人都會死的,那我還不如自己見識過後再死。"

  "香港地產商謹慎,是因為經歷過太多打擊"

  相較於黃少媚在旅遊中的冒險精神,新鴻基地產這個知名房企在內地的步子,邁得卻並不算太大,似乎一點都不"冒險"。

  "有些內地人或者是內地政府,就會覺得香港的發展商反應慢,或者是覺得不夠進取。"黃少媚說,像內地的發展商,有人說這是無知者無畏,經歷的這十年來都是房地產的一個上升階段,在這種高速發展的時機下,很多內地發展商對未來抱有很強烈的上升欲望。但是,他們對可能到來的風暴和危機做的準備還不夠,甚至可以說是沒做準備。這樣的企業就有點像是二十年前或者是十幾年前的香港。

  "而香港地產業已經走過40多年,從最初的幾百傢開發商淘汰到現在隻剩下幾十個。他們經歷過很多次世界性的金融危機,或者亞洲金融風暴,或者是SARS。它已經面對瞭太多的打擊,所以它走的每一步往往都會做最壞的打算,所以變得非常謹慎。""你面對得多,你應付得越多,你知道得越多,你會變得更加謹慎。"

  [對話]

  "叫我再做舊改項目,我是絕對不會再做瞭"

  南都:從獵德開始,到林和村舊改、宏城廣場改造、再到現在佛山瀾石項目,似乎新鴻基在廣佛比較青睞於舊改項目?

  黃少媚:這也是機緣巧合,並不是說我們一定要做舊改項目,而是在舊改項目裡面,我們剛好遇到瞭比較好的合作夥伴。

  舊改其實有幾個要求:首先是需要錢,它需要一個資金實力很雄厚的集團去支持它;第二個,就要求村民以及當地政府對這傢公司的實力有信心。我相信所有的村民、當地的政府以及我們的合作者,他們對新鴻基的財力和實力都是沒有疑問的。

  其實舊改真的是個好東西,像獵德村改造,如果獵德像現在冼村一樣,那珠江新城絕對沒有現在這麼漂亮。

  南都:新鴻基幾個舊改項目看來都是比較成功的,經常也會有人說起新鴻基舊改的成功經驗。

  黃少媚:你覺得我們很成功,其實我們有很多不為人道的煩惱。我們盡量不給政府添負擔......老實說啊,叫我再做舊改項目,我是絕對不會做瞭。

  "我們不會去拍地王,或者說很少考慮去拍地王"

  南都:作為一個知名的大型開發商,你們應該不會像小房企一樣資金不足,為什麼拍地市場很少見到你們的身影?

  黃少媚:從宏觀上來說,我們不做豪宅,我們希望把我們的品位、我們的管理水平、我們的設計水平做好,要讓大多數人能夠買得起我們的房子。因此,從宏觀來說,我們不會去拍地王,或者說,我們很少考慮去拍地王。

  從微觀來說,我們對每一塊地的研究程度都是非常深的。土地招拍掛出來掛20天,在這20天裡,我們真的是不分晝夜地去分析。那麼出來的結果專業到什麼程度呢?我們會考慮將來有亞洲金融風暴的時候可以賣多少錢;有世界級風暴的時候可以賣多少錢;有SARS的時候又能賣多少錢;經濟好的時候、GDP增速5%的時候賣多少錢;8%的時候又賣多少錢。

  這種分析做得這麼詳細,那是因為經歷過大風浪,老板就會問我們,你這塊地最差的時候它的選擇是什麼,最好的時候又是什麼。這一點上,我覺得我們和別的發展商是非常不一樣的。在這種情況下去拿地,你想想我們能有多積極?其實也不是說不積極,也很積極,但是都很慎重。

  "內地太大瞭,未來還是針對北上廣深"

  南都:佛山的項目也快推出瞭,佛山也算是二線城市,那麼新鴻基未來的佈局會怎樣,會更多地走向二三線城市嗎?

  黃少媚:我們的佈點主要在長三角、珠三角,還有就是華北地區,未來的戰略佈局還是針對北上廣深。

  我不覺得佛山是二線城市。現在說起佛山,你有覺得人傢比廣州落後多少嗎?佛山本地人,本地的企業主,他們對房子的購買力比廣州人還強。佛山人均住宅面積是40平方米,相當於一個三口之傢平均有100多平方米,比廣州要高。再一個就是廣佛同城,我們說的廣州這個概念裡其實包括瞭佛山,我們已經把它當作是一傢人瞭。

  至於其他二三線城市,內地實在是太大瞭,我們人手土建融苗栗頭屋土建融不夠,不能像本地發展商那樣高速地去發展,我們還是想集中力量做好的產品。做好的產品,一定是要在樓價能夠承受的地方。在這些發展比較成熟的城市,我們覺得比較容易找到我們的發展空間。

  "如果我能看懂中國房價,我就去炒樓瞭"

  南都:大傢都覺得中國現在的房價已經很高瞭,你認為中國的房價處於一個什麼情況呢?

  黃少媚:有人在微博上說,現在沒有人能夠說得清楚中國的房價,如果能夠說得清楚的那都是騙你的,我也是這麼認為的。如果我現在看得懂我就去炒樓瞭。

  我個人的看法是,現在中國的GDP是以7%、8%的速度增長,GDP增長瞭,其他東西能不漲嗎?就這一點而言,我不能說中國的房價會降下來。中國房價確實很高,但也要分不同城市。你要是去四川,就算是成都,房子也是很便宜的,1平方米大概也就五六千吧;但是你去到北京、上海,那有些都是十幾二十萬一平方米瞭。

  中國與別的國傢和地區不一樣。第一,中國的人口非常多,世界上沒有任何一個國傢有這麼多的人口支持。第二,中國現在處於上升發展階段,這一階段對經濟發展的帶動作用是不可估量的。第三,中國城市化進程很快,並且國傢也在大力推進。在未來,剛需還是很強烈的,這種情況下,未來要讓房價掉下來還是挺難的。

  南都:最近香港也開始對房地產調控瞭,影響比較明顯,樓市一下子就被壓瞭下去;可是內地都調瞭差不多十年,也沒什麼大的反應。

  黃少媚:在一個GDP高速發展的地方,你怎麼去調控?GDP的增速都有7%、8%,就像一個洪流一樣,你用小石頭怎麼能擋得住呢?但在香港,GDP的增速才1%左右,所以一調控,馬上就會往下跌瞭。

  南都:新鴻基作為一個全球知名的房企,發展瞭這麼多年,但是現在內地有些房企不過區區十幾年的歷史,規模卻做得比你們大,你們會不會覺得不服氣?

  黃少媚:這個是沒有的。整個香港的發展,包括新鴻基在內,都是得益於整個中國的高速發展。如果沒有中國這個大後方的支持,無論是經濟上還是政策上的,都走不到今天。

  我們很欣賞像萬科、中海這樣的企業。做地產行業是需要有地方智慧的。比如在廣州,根據人們的生活習慣,是要有大陽臺的;但去到北方,人傢就不需要陽臺瞭,人傢那裡冷啊。在這一點上,當然那些立足於中國的發展商會比我們做得更好。

  我們來到內地希望分享我們的經驗,也經常會去參觀人傢的樓盤,去學習、借鑒。所以,我覺得這是一種融合,並且一定是兼容的,而不是相斥的。

  采寫:南都記者林廣實習生董慧媛

  攝影:南都記者黃集昊

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/09033448629.shtml

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